Las tasaciones inmobiliarias sirven para conocer el valor que tiene una propiedad en un momento concreto. Este proceso queda en manos del perito judicial inmobiliario, profesional que analiza diferentes factores para realizar una tasación, como es la situación del mercado, la documentación de la vivienda o las condiciones de esta. Así pues, si quieres saber en qué consisten y cómo se hacen las valoraciones de inmuebles, sigue leyendo este post. Y si quieres especializarte en este ámbito no dudes en formarte a través del postgrado en tasaciones inmobiliarias que ofrecemos en Esneca.
Índice de contenidos
¿Qué son las tasaciones inmobiliarias?
Las tasaciones inmobiliarias son las valoraciones objetivas que realiza un perito judicial inmobiliario para saber el valor real de uno o varios bienes inmuebles, ya sean fincas, pisos, apartamentos, locales o plazas de garaje.
Estas valoraciones se realizan a través de una serie de parámetros y criterios establecidos en la Orden Eco/805/2033 y su objetivo está en conocer el valor de una propiedad en el momento actual. El peritaje tiene validez legal y es muy útil en procesos de compraventa o procedimientos judiciales.
Además de conocer el valor real de una propiedad, las tasaciones inmobiliarias permiten conocer otros factores que rodean el inmueble, como son los impuestos, posibles cargas, viabilidad de compra o venta de dicha vivienda, etc.
Cabe destacar que las entidades financieras tienen la obligación de realizar una tasación ante cualquier operación económica que vaya a realizarse.
Diferencia entre tasación y valoración inmobiliaria
Aunque suelen confundirse, ambos términos no significan lo mismo. Por un lado, la tasación es un documento que certifica el valor real de un inmueble. Dicho valor se obtiene de aplicar los diferentes métodos que establece la normativa vigente en materia inmobiliaria.
En cambio, la valoración es un documento que establece un valor orientativo o aproximado de una propiedad, a través de la aplicación de diferentes métodos. Además, no es necesario visitar el inmueble, ni realizar ningún estudio de las características o condiciones de este.
Por tanto, la principal diferencia reside en el valor legal del documento, así como en los método empleados para saberlo.
Qué factores se tienen en cuenta en las tasaciones inmobiliarias
En las valoraciones inmobiliarias, se evalúan los siguientes parámetros:
- Ubicación: zona, valor de mercado de la zona.
- Servicios: tiendas, hospitales, colegios, parques, etc.
- Estado de conservación: fecha de construcción, antigüedad, instalaciones, calidad de los materiales, etc.
- Dimensiones: superficie construida, distribución de la vivienda, número de habitaciones, aparcamiento, etc…
- Documentación: deudas, facturas pendientes, pagos, hipoteca.
¿Cuándo es necesario hacer una valoración inmobiliaria?
Las tasaciones inmobiliarias son un documento de carácter legal que tiene un valor añadido en ciertos procedimientos, siendo realmente útil en casos de:
- Compraventa de un inmueble.
- Divorcio o separación de bienes.
- Reparto de bienes en una herencia.
- Tasaciones hipotecarias.
- Declaración de la renta.
- Procedimientos judiciales.
- Embargos.
- Desacuerdos con compañías de seguros.
¿Qué validez tienen las tasaciones de inmuebles?
Una tasación tiene una validez de 6 meses desde la emisión del informe pericial y tiene que realizarse antes de que pasen 60 días de la inspección de la propiedad. Asimismo, la validez de este documento está estrechamente ligada a los requisitos establecidos en la Orden ECO/805/2003, así como la sentencia del Banco de España y la legislación vigente en el momento de la tasación.
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda?
Actualmente la tasación de un inmueble suele estar entre los 300 y 500 euros. El precio dependerá de diferentes factores, como es la dimensión del inmueble. De esta manera, cuantos más metros cuadrados tenga, mayor será el precio de la tasación.
Métodos que se utilizan para tasar inmuebles
Las normas de tasación de bienes inmuebles vienen establecidas en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo. En ella se fijan los diferentes procesos que se pueden aplicar a la hora de conocer el valor de mercado de la propiedad, el valor de la hipoteca y el de reemplazamiento. Veamos pues en qué consisten.
Comparación
Es el método más utilizado y consiste en comparar el inmueble del caso con otro de características similares, lo que se conoce como inmuebles testigo.
Para realizar este método se precisa que exista un mercado representativo de los bienes, disponer de la información suficiente para contar con parámetros realistas y comparables, y contar, como mínimo, con 6 inmuebles testigos.
Coste
Aunque no se suele aplicar, es muy útil para proporcionar información extra en otros procedimientos. Se utiliza para calcular cuánto costaría la reedificación del inmueble que se somete al análisis.
El valor obtenido se llama reemplazamiento y se consigue a partir de la valoración de la superficie del inmueble, el coste de la edificación y el desembolse económico que supondría su reedificación.
Capitalización
También conocido como actualización de rentas, este método sirve para determinar la capacidad que tiene un inmueble de generar beneficios económicos. Y para ello, se realiza una tasación de las rentas generadas a partir de su uso, como puede ser un alquiler.
Para hacer uso de este método es necesario que exista un mercado de alquiler de bienes inmuebles comparable, que haya un contrato de arrendamiento de la propiedad y disponer de documentos económicos o facturas en los que haya constancia de la producción de ingresos. También son necesarios seis inmuebles testigo.
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